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進(jìn)入4月份，樓市的十字路口已經(jīng)出現(xiàn)，一邊是越來(lái)越多的城市放松樓市調(diào)控政策，一邊是房?jī)r(jià)下跌的城市越來(lái)越多，同時(shí)越來(lái)越多的人開始看跌房?jī)r(jià)。很明顯可以看出，現(xiàn)在人們對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法已經(jīng)出現(xiàn)180℃的轉(zhuǎn)變，就是現(xiàn)在樓市調(diào)控政策放松，人們也不再看漲房?jī)r(jià)了。為什么現(xiàn)在人們會(huì)開始看跌房?jī)r(jià)了呢？原因主要有兩點(diǎn)：一是很多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌好幾年了，房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，讓越來(lái)越多的人們開始看跌房?jī)r(jià)；二是目前我國(guó)住房資源已經(jīng)過(guò)剩，這是很多人看跌房?jī)r(jià)的主要依據(jù)。

目前大部分人看跌房?jī)r(jià)的依據(jù)都是房子太多了，就比如現(xiàn)在筆者身邊很多人都認(rèn)為現(xiàn)在房子太多了，未來(lái)房子將越來(lái)越難賣，房?jī)r(jià)也將會(huì)出現(xiàn)下跌行情。確實(shí)，目前我國(guó)的住房資源已經(jīng)過(guò)剩，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)96.86%的城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子，戶均1.5套，并且有41.5%的城鎮(zhèn)家庭有2套以上的房子。另外，現(xiàn)在我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)64%，戶籍城鎮(zhèn)化率也已經(jīng)超過(guò)44%，這意味著僅城鎮(zhèn)家庭擁有的房子就足夠城市中所有的人居住。很明顯，通過(guò)以上兩組數(shù)據(jù)可以看出，目前我國(guó)的總體住房資源已經(jīng)過(guò)剩，并且有很多家庭擁有多套房子，這也是為什么目前很多人依舊沒(méi)有房子的原因。

其實(shí)除了這些原因之外，房?jī)r(jià)太高也是目前很多人不看好未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的原因。對(duì)此，很多剛需購(gòu)房者表示，自己想買房子，但是買不起房子。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，我國(guó)平均房?jī)r(jià)為10139元/平方米，雖然相比于2021年上半年11030元/平方米的房?jī)r(jià)降低了不少，但是依舊位于萬(wàn)元以上。按照目前的平均房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，購(gòu)買一套房子總價(jià)基本上要百萬(wàn)元起步，這意味著很多人都買不起房子。根據(jù)上海易居研究院的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)前100城和前70城的平均房?jī)r(jià)收入比分別為9.2和13.3，北京、上海、深圳、廈門和三亞的平均房?jī)r(jià)收入比更是超過(guò)了30。在國(guó)際上，合理的平均房?jī)r(jià)收入比在3-5之間，這說(shuō)明我國(guó)目前的房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)嚴(yán)重偏高。

在過(guò)去5年多里，我國(guó)的樓市調(diào)控政策出臺(tái)的頻率非常高，很多城市都加大了打擊樓市炒作的力度。因此，隨著樓市調(diào)控政策的收緊，我國(guó)房子的賺錢效應(yīng)越來(lái)越差，房子的金融屬性正在慢慢減弱，越來(lái)越多的投資客開始拋售房產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前已經(jīng)有11個(gè)中心城市，二手房掛牌量超過(guò)了10萬(wàn)套，比如杭州二手房掛牌量超過(guò)17萬(wàn)套，重慶（僅城區(qū)）超過(guò)20萬(wàn)套，天津15.2萬(wàn)套，成都14.8萬(wàn)套、沈陽(yáng)13.5萬(wàn)套、武漢、12.6萬(wàn)套……。很明顯可以看出，這么大量的二手房，肯定大部分都是炒房客拋售的，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不管房?jī)r(jià)上漲還是下跌，他們都不會(huì)賣房子。

4月起，樓市或迎來(lái)拋售潮？?jī)?nèi)行預(yù)測(cè)：未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)⒊鱿胂?/p>

就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，現(xiàn)在人們購(gòu)房的意愿并不強(qiáng)，看跌房?jī)r(jià)的人很多，這意味著這些二手房也將越來(lái)越難賣。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)顯示，上述城市的二手房掛牌量仍在快速增加，并且很多城市的二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象。對(duì)此，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)直言：當(dāng)前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了自98年房改以來(lái)大家第一次形成的共識(shí)，那就是房地產(chǎn)要走下坡路了，房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌會(huì)成為常態(tài)，2022年將成為中國(guó)房地產(chǎn)的新生元年。另外，隨著最近各地樓市調(diào)控政策的逐步放松，不少專家都預(yù)測(cè)，4月起，樓市將迎來(lái)一次“拋售潮”，并且很多內(nèi)行人預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)ⅰ俺鱿胂蟆保蛑饕幸韵?點(diǎn)：

第一：雖然樓市調(diào)控政策正在放松，但是“房住不炒”依舊是調(diào)控的底線

過(guò)去幾個(gè)月，不斷有城市放松樓市調(diào)控政策，比如鄭州、青島、杭州、武漢、哈爾濱和天津等中大型城市都放松了樓市調(diào)控政策。總的來(lái)看，這些城市的樓市政策無(wú)外乎是降低首付比例、降低房貸利率、放開限售和放開二套房的限購(gòu)等等。可以看出，這些政策并沒(méi)有突破“房住不炒”的底線。

對(duì)于未來(lái)的樓市調(diào)控，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾表示，“房住不炒”或成為永久性的調(diào)控，也就是說(shuō)“房住不炒”將成為長(zhǎng)期的調(diào)控政策。只要樓市的政策不突破“房住不炒”的底線，就算各地樓市調(diào)控政策放松，很多人也不會(huì)再繼續(xù)看漲房?jī)r(jià)。

4月起，樓市或迎來(lái)拋售潮？?jī)?nèi)行預(yù)測(cè)：未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)⒊鱿胂?/p>

第二：我國(guó)總體住房資源已經(jīng)過(guò)剩，供需關(guān)系正在發(fā)生轉(zhuǎn)變

我國(guó)的總體住房資源過(guò)剩已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，而目前樓市面臨的更大的困難是供大于求，不僅二手房掛牌量越來(lái)越高，新房庫(kù)存數(shù)量也越來(lái)越高。房子最終是給人居住的，房?jī)r(jià)也由供需關(guān)系來(lái)決定，如果房子沒(méi)有人買，就算房子的造價(jià)成本再高，也同樣賣不上價(jià)格。

根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)商品房銷售額為18.7萬(wàn)億元，銷售面積為18.3億平方米，也就是說(shuō)，目前我國(guó)商品房庫(kù)存已經(jīng)突破“兩個(gè)18”。什么是“兩個(gè)18”呢？這其實(shí)是樓市庫(kù)存的一些底線，很多專家表示，即商品房銷售金額超過(guò)18萬(wàn)億元，銷售面積超過(guò)18億平米，意味著樓市發(fā)展已經(jīng)達(dá)到頂點(diǎn)。按照這個(gè)理論來(lái)看，目前我國(guó)的樓市已經(jīng)發(fā)展到了頂點(diǎn)，既然到了頂點(diǎn)，那么之后基本上只會(huì)走下坡路了。

目前房企面臨的最大問(wèn)題就是高庫(kù)存、房子賣不掉，資金鏈越來(lái)越緊張，這意味著房企現(xiàn)在最想快速賣房子回籠資金。因此，就算最近樓市調(diào)控政策放松，房企也會(huì)抓緊機(jī)會(huì)降價(jià)促銷賣房子回籠資金。對(duì)于投資客也同樣如此，既然政策給了機(jī)會(huì)，那么就要趁機(jī)會(huì)盡快賣掉手中多余的房子了。

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第三：人們的購(gòu)房觀念正在轉(zhuǎn)變

在筆者看來(lái)，過(guò)去幾個(gè)月人們購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變對(duì)樓市的影響最大，對(duì)此筆者有著切身的體會(huì)。僅僅幾個(gè)月，大部分人就已經(jīng)開始不看好未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)了，并且很多人都表示未來(lái)買房子只適合自己居住，房子不再適合投資。要知道，在2021年初很多人還看漲房?jī)r(jià)，認(rèn)為是抄底樓市的好時(shí)候，這說(shuō)明在2021年初人們還看漲房?jī)r(jià)，認(rèn)為投資房子還能掙錢。

而最近幾個(gè)月，就算各地不斷放松樓市調(diào)控政策，不斷有利好樓市的消息，但是大部分人并沒(méi)有跟風(fēng)。相反的，現(xiàn)在人們開始理智思考未來(lái)樓市的發(fā)展，在“房住不炒”的大環(huán)境下，未來(lái)炒房客將慢慢退出樓市，住房資源過(guò)剩的現(xiàn)象將越來(lái)越嚴(yán)重。那么，在這種情況下，就算是人口持續(xù)不斷流入的一二線熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)也很難再繼續(xù)大漲，最多是平穩(wěn)上漲。而對(duì)于人口持續(xù)流失的三四線城市，這些城市的房?jī)r(jià)自然會(huì)慢慢回歸合理水平。

4月起，樓市或迎來(lái)拋售潮？?jī)?nèi)行預(yù)測(cè)：未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)⒊鱿胂?/p>

總的來(lái)看，未來(lái)的樓市發(fā)展會(huì)越來(lái)越穩(wěn)定，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)逐漸偏向理性發(fā)展，剛需購(gòu)房者沒(méi)有必要像過(guò)去房?jī)r(jià)大漲時(shí)期那樣背負(fù)過(guò)高的負(fù)債買房了。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的大環(huán)境下，如果經(jīng)濟(jì)條件允許就可以買房，經(jīng)濟(jì)條件不允許，晚幾年買房影響也不大。最后給大家提個(gè)醒，目前樓市調(diào)控政策放松是為了穩(wěn)定樓市，在利好政策支持下，未來(lái)幾個(gè)月樓市大概率會(huì)迎來(lái)拋售潮，房?jī)r(jià)的走勢(shì)也將會(huì)超出很多人的想象：一個(gè)城市調(diào)控政策越放松，房?jī)r(jià)越會(huì)下跌。